Avocate en achat et vente immobilière à Toulon et Hyères

L’acquéreur non professionnel d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter, sans avoir à se justifier et sans pénalité (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte, ou du lendemain de sa remise en main propre. S’il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

La rétractation s’exerce par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée avant la fin du délai. Le calcul est strict : un jour de retard suffit à perdre ce droit.

Non. Le délai de rétractation ne profite qu’à l’acquéreur. Une fois le compromis signé, le vendeur est engagé : s’il refuse ensuite de signer l’acte authentique, l’acquéreur peut demander en justice que la vente soit constatée, ou obtenir des dommages et intérêts.

Dans le compromis, vendeur et acquéreur s’engagent tous les deux : la vente est en principe formée dès l’accord sur le bien et sur le prix. Dans la promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage. L’acquéreur dispose d’une option pendant un délai fixé et verse en général une indemnité d’immobilisation, qu’il perd s’il ne lève pas l’option alors que les conditions suspensives sont réalisées.

Depuis 2016, le vendeur qui revient sur sa promesse pendant le délai d’option n’empêche pas la vente de se former (article 1124 du Code civil).

Lorsque l’achat est financé par un crédit immobilier, le compromis doit prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt, d’une durée d’au moins un mois. Si le prêt est refusé, la vente ne se fait pas et les sommes versées doivent être restituées.

Encore faut-il avoir déposé des demandes conformes à ce que prévoit le compromis (montant, durée, taux) : à défaut, le vendeur peut soutenir que la condition a échoué par la faute de l’acquéreur et réclamer le dépôt de garantie ou la clause pénale.

Si les conditions suspensives sont réalisées, l’acquéreur met le vendeur en demeure de signer, puis peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la vente : le jugement tient alors lieu d’acte de vente. Il peut aussi demander l’application de la clause pénale prévue au compromis et des dommages et intérêts.

Pour éviter une revente à un tiers pendant la procédure, la demande en justice doit être publiée au service de la publicité foncière.

Pour un lot de copropriété, si la superficie « loi Carrez » réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. L’action doit être engagée devant le tribunal dans l’année qui suit la signature de l’acte authentique : une simple lettre n’interrompt pas ce délai.

Oui, si la vente ne se fait pas pour une raison prévue par la loi ou le compromis : rétractation dans le délai, condition suspensive non réalisée sans faute de votre part. En cas de rétractation, les sommes versées doivent être restituées dans les 21 jours.

Le séquestre, notaire ou agence, ne libère en principe les fonds qu’avec l’accord des deux parties ou sur décision de justice. En cas de blocage, une mise en demeure puis, si nécessaire, une action en justice permettent de les récupérer.

Comptez en général deux à quatre mois, le temps que l’acquéreur obtienne son financement et que le notaire réunisse les pièces : urbanisme, droit de préemption, documents de copropriété. La date limite fixée au compromis n’entraîne pas toujours, à elle seule, la fin de la vente : tout dépend de la rédaction de l’acte.