Un vice caché est un défaut qui existait avant la vente, qui n’était pas visible lors des visites et qui rend le bien impropre à son usage, ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou à un moindre prix (article 1641 du Code civil).
Me Laurène ROUX analyse l’acte de vente, les diagnostics et l’origine du désordre pour retenir le fondement le plus solide : garantie des vices cachés, garantie décennale lorsque le vendeur a fait construire ou rénover, responsabilité du diagnostiqueur ou de l’agent immobilier.
Voir aussi : Construction et malfaçons · Succession et indivision
La clause d’exclusion de garantie, fréquente dans les ventes entre particuliers, protège le vendeur qui ignorait le vice. Elle ne joue pas s’il en avait connaissance, et un vendeur professionnel, comme un marchand de biens ou un promoteur, ne peut en principe pas s’en prévaloir.
Constat du désordre, conservation des preuves, examen de l'acte de vente et des diagnostics.
Mise en demeure du vendeur et des intervenants, recherche d'une solution amiable.
Expertise judiciaire si nécessaire, puis action devant le tribunal judiciaire.
Réduction du prix, annulation de la vente ou dommages et intérêts selon le dossier.
C’est un défaut grave, antérieur à la vente et non apparent pour un acheteur normalement attentif lors des visites, qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage (article 1641 du Code civil). Un défaut visible, ou signalé dans l’acte ou les diagnostics, n’est pas un vice caché.
Deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). La Cour de cassation juge en outre que l’action doit être engagée dans les vingt ans suivant la vente. Le délai court dès que vous connaissez le vice dans toute son ampleur : mieux vaut consulter rapidement.
Seulement s’il ignorait le vice. La clause est écartée lorsque le vendeur connaissait le défaut, par exemple s’il l’a dissimulé par des travaux superficiels, et un vendeur professionnel ne peut en principe pas s’en prévaloir.
Vous pouvez choisir entre rendre le bien et vous faire restituer le prix, ou garder le bien et obtenir une réduction du prix (article 1644 du Code civil). Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer l’ensemble de votre préjudice (article 1645).
Souvent, oui. L’expertise judiciaire, demandée en référé, établit l’origine du désordre, son antériorité à la vente et le coût des réparations. Elle est contradictoire, ce qui lui donne un poids déterminant devant le juge.
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité si son diagnostic est erroné ou incomplet, par exemple sur les termites ou l’amiante. Son assurance professionnelle peut alors être mise en cause, en plus du vendeur ou à sa place.
Page mise à jour le 13 octobre 2026 par Me Laurène ROUX, avocate au Barreau de Toulon.
Plus le dossier est pris en charge tôt, mieux vos droits sont préservés. Précisez la date de la vente et celle de la découverte du désordre.
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